Fragen und Antworten zu Grundstücken in Düsseldorf

Eine Liste freier Grundstücke je Stadtteil gibt es nicht, und Gelegenheiten sind selten: 2025 zählte der Gutachterausschuss nur 47 Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilien- oder Reihenhäuser. Typische Bodenrichtwerte nennt er für einfache Lagen wie Holthausen, Rath, Flingern und Wersten bis zu hochwertigen wie Stockum, Zooviertel und Niederkassel (Grundstücksmarktbericht 2026).

Alles, was vom typischen Grundstück der Richtwertzone abweicht und die Nutzung einschränkt. Der Gutachterausschuss Düsseldorf nennt etwa Lärm und andere Immissionen (bis −5 oder −10 %), eine geringere Ausnutzung als in der Zone üblich und Flächen hinter der Richtwerttiefe, die nur mit einem Bruchteil des Baulandwerts zählen.

Ja, jeder Teilverkauf ist aber ein eigener Grundstückskaufvertrag, der notariell beurkundet werden muss (§ 311b BGB). Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist ein Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 EStG). Ob die Teilfläche bebaubar ist, sagt der Bebauungsplan oder, ohne Plan, die Umgebung (§ 34 BauGB).

Ja, aber sie ist eine Verkäuferin unter vielen. Von den 140 Verkäufen unbebauter Grundstücke im Jahr 2025 entfielen 28 auf die Stadt, darunter vier Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau; 110 Grundstücke verkauften Privatleute und Unternehmen (Grundstücksmarktbericht 2026, Seite 22).

Wer bauen will, ohne den Boden zu kaufen, bekommt ihn über ein Erbbaurecht. 2025 wurden in Düsseldorf sieben Erbbaurechte neu bestellt, fünf davon durch die Stadt als Eigentümerin des Bodens (Grundstücksmarktbericht 2026). Die Bedingungen stehen im jeweiligen Erbbaurechtsvertrag.

Das hängt von Lage und Nutzung ab: Für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke nennt der Gutachterausschuss zum 01.01.2026 typische Werte von 720 €/m² in einfachen bis 3.200 €/m² in hochwertigen Lagen. Mehrfamilienhausgrundstücke liegen bei 640 bis 4.200 €/m², Büro- und Geschäftshausgrundstücke an der Königsallee bei 32.000 bis 55.000 €/m² (Grundstücksmarktbericht 2026, Seite 19).

Aus BORIS.NRW: Dort veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf die Werte zum Stichtag 01.01.2026 kostenfrei. Eine gedruckte Bodenrichtwertkarte gibt es ab diesem Stichtag nicht mehr. Auskunft gibt auch die Geschäftsstelle in der Brinckmannstraße 5 (§ 196 Abs. 3 BauGB).

Den Bodenrichtwert selbst berechnet niemand privat, ihn beschließt der Gutachterausschuss aus den Kaufpreisen. Berechnen können Sie den Bodenwert Ihres Grundstücks: Fläche mal Bodenrichtwert, angepasst mit den Umrechnungskoeffizienten aus dem Grundstücksmarktbericht Düsseldorf. Genau das macht der Rechner auf dieser Seite.

Die Werte für 2026 stehen fest, sie gelten zum Stichtag 01.01.2026. Im Jahr davor stiegen die Preise für Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser um 1 %, die übrigen Teilmärkte stagnierten. Die nächsten Werte beschließt der Gutachterausschuss zum Stichtag 01.01.2027.

Den Bodenrichtwert ermittelt nicht das Finanzamt, sondern der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung (§ 196 BauGB). Für die steuerliche Bewertung ermittelt er ihn nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum Hauptfeststellungszeitpunkt. BORIS.NRW zeigt dafür den Wert zum 01.01.2022; Fragen zur Grundsteuer beantwortet laut BORIS.NRW das Finanzamt.

Am schnellsten in BORIS.NRW: Produkt „Bodenrichtwerte“ wählen, Adresse eintippen, Vorschlag anklicken, Wert ablesen. Für Düsseldorf gilt der Stichtag 01.01.2026. Wer lieber fragt, wendet sich an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in der Brinckmannstraße 5; Auskunft über Bodenrichtwerte kann jeder verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB).

Als Kartenportal im Browser, ohne Konto und kostenfrei. Sie wählen ein Produkt, suchen nach Adresse, Flurstückskennzeichen oder Bodenrichtwertnummer und klicken auf die Karte; links erscheinen Wert, Lage und Merkmale, oben rechts wählen Sie den Jahrgang. Betrieben wird das Portal von IT.NRW für die Gutachterausschüsse.

BORIS.NRW ist für Bodenrichtwerte und Marktdaten da; die Flurkarte mit Flurstücken finden Sie im Kartenportal TIM-online des Landes. In BORIS.NRW können Sie aber nach einem Flurstückskennzeichen suchen und so direkt zur Richtwertzone Ihres Flurstücks springen.

Die Linien in der Bodenrichtwertkarte sind die Grenzen der Richtwertzonen, nicht die Grenzen Ihres Grundstücks. Flurstücke mit Gemarkung, Flur und Nummer zeigt TIM-online. Liegt Ihr Grundstück an einer Zonengrenze, prüfen Sie genau, in welcher Zone es liegt.

Ein früherer Name desselben Portals: Auf BORIS.NRW von 2003 folgte im Oktober 2008 die neu gestaltete Fassung BORISplus.NRW. Heute führt die Grundstückswertermittlungsverordnung NRW das System unter dem Namen „Bodenrichtwertinformationssystem Nordrhein-Westfalen – BORIS-NRW“ (§ 3 Abs. 3).

Durchschnittliche Werte je Quadratmeter Wohn- oder Nutzungsfläche für bebaute Grundstücke und Wohnungen, die die Gutachterausschüsse als eigenes Produkt in BORIS.NRW veröffentlichen. Für Düsseldorf nennt der Grundstücksmarktbericht 2026 etwa 4.300 bis 13.000 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser, je nach Lage und Baujahr.

Sie lesen den Bodenrichtwert in BORIS.NRW ab und multiplizieren ihn mit Ihrer Grundstücksfläche. Weicht Ihr Grundstück ab, etwa bei der Geschossflächenzahl oder der Tiefe, gelten die Umrechnungskoeffizienten aus den örtlichen Fachinformationen. Für Düsseldorf sind sie in unserem Bodenwert-Rechner hinterlegt.

Ja. Laut BORIS.NRW spiegeln die Bodenrichtwerte das Preisniveau von Baugrundstücken sowie von land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken wider. In Düsseldorf wurden 2025 Flächen für Land- und Forstwirtschaft in 23 Fällen verkauft, typischerweise für 13 bis 80 €/m² (Grundstücksmarktbericht 2026).

Kostenfrei unter maps.duesseldorf.de, dem Kartenportal der Stadt. Rechtskräftige Pläne stellt die Stadt außerdem unter o-sp.de/duesseldorf/plan/rechtskraft.php bereit, dazu kommt das Landesportal bauleitplanung.nrw.de. Das Kartenportal braucht JavaScript im Browser.

Das zeigt die Karte: Suchen Sie Ihre Adresse in Düsseldorf Maps und prüfen Sie, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Plans liegt. Liegt es in keinem, richtet sich das Baurecht innerhalb der bebauten Ortsteile nach der näheren Umgebung (§ 34 BauGB).

Im Bebauungsplan: Das Baufenster ist die Fläche innerhalb der Baugrenzen und Baulinien. Nach der Planzeichenverordnung ist die Baugrenze in farbigen Plänen blau, die Baulinie rot. Ohne Bebauungsplan gibt es kein festgesetztes Baufenster; dann zählt, was sich in die Umgebung einfügt.

Online im Geoportal der Landeshauptstadt Düsseldorf, das den Flächennutzungsplan als eigene Themenkarte unter maps.duesseldorf.de/fnp führt. Für das Maß der Nutzung genügt im Flächennutzungsplan die Angabe von GFZ, Baumassenzahl oder Höhe (§ 16 Abs. 1 BauNVO); was auf einem einzelnen Grundstück zulässig ist, regelt der Bebauungsplan.

Geltende Pläne zeigt die Stadt online in Düsseldorf Maps und in ihrer Liste rechtskräftiger Pläne. Nach der Bekanntmachung liegt ein Plan mit Begründung beim Vermessungs- und Katasteramt, Brinckmannstraße 5, Erdgeschoss, zur Einsicht aus; nach älteren Fassungen fragen Sie dort.

Online nichts: Die Stadt Düsseldorf stellt ihre Bebauungspläne kostenfrei unter maps.duesseldorf.de bereit. Wer einen Plan im Vermessungs- und Katasteramt ansehen oder Kopien möchte, fragt dort nach den Bedingungen.

Für Wohnbauland meist zwischen 550 und 1.800 Euro: So weit reichten 2025 die typischen Kaufpreise für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhausgrundstücke laut Grundstücksmarktbericht 2026. In hochwertigen Lagen liegen die Bodenrichtwerte deutlich darüber, für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke bis 3.200 €/m², an der Königsallee bei Geschäftsgrundstücken bis 55.000 €/m².

Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser wurde 2025 typischerweise für 550 bis 1.500 €/m² verkauft, Reihenhausgrundstücke für 730 bis 1.100 €/m², Mehrfamilienhausgrundstücke für 700 bis 1.800 €/m² und gemischt genutzte Grundstücke für 1.400 bis 1.800 €/m² (Grundstücksmarktbericht 2026, Seite 23).

Stark: Für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke nennt der Gutachterausschuss 720 bis 1.050 €/m² in einfachen Lagen wie Holthausen oder Wersten und 1.650 bis 3.200 €/m² in Stockum, Zooviertel oder Niederkassel. Eine Preistabelle je Stadtteil veröffentlicht er nicht; den Wert einer Adresse zeigt BORIS.NRW.

Er wertet alle Grundstückskaufverträge in Düsseldorf aus, die Notare ihm in Abschrift schicken, führt daraus die Kaufpreissammlung und beschließt jährlich die Bodenrichtwerte. Dazu veröffentlicht er den Grundstücksmarktbericht mit Immobilienrichtwerten, Liegenschaftszinssätzen und Umrechnungskoeffizienten.

Die Geschäftsstelle sitzt in der Brinckmannstraße 5, 40225 Düsseldorf, Telefon 0211 89-95044, E-Mail gutachterausschuss@duesseldorf.de. So steht es im Grundstücksmarktbericht 2026; die Website ist gutachterausschuss.duesseldorf.de.

Kostenfrei als PDF in BORIS.NRW, dem Portal der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen. Der Bericht 2026 hat den Stichtag 01.01.2026 und wertet das Jahr 2025 aus. Ein gedrucktes Exemplar von der Geschäftsstelle kostet 54 Euro.

Eine kurze Aktualisierung des Grundstücksmarktberichts zum 1. Juli: Der Gutachterausschuss veröffentlicht dieses Faltblatt jedes Jahr und stellt es kostenfrei als PDF bereit. Den Halbjahresbericht zum 01.07.2026 finden Sie auf gutachterausschuss.duesseldorf.de.

Vor allem den Wert, das Baurecht und die Steuerfrist. Den Wert leiten Sie aus dem Bodenrichtwert ab, das Baurecht aus dem Bebauungsplan; liegen zwischen Ihrem Kauf und dem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist ein Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG). Wirksam wird der Verkauf nur mit notariell beurkundetem Vertrag (§ 311b BGB).

In vier Schritten: Wert und Baurecht klären, Unterlagen zusammenstellen, Käufer finden und prüfen, Kaufvertrag beim Notar beurkunden. Der Notar übermittelt die Anzeige zur Grunderwerbsteuer seit dem 01.10.2026 elektronisch an das Finanzamt, und der Gutachterausschuss erhält eine Abschrift für die Kaufpreissammlung.

Ja, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen: Dann ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen ist nur, was zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde; ob das auf Ihr Grundstück zutrifft, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Ja. Rechtlich nötig ist nur der notariell beurkundete Kaufvertrag (§ 311b BGB). Ein Makler ist freiwillig; seine Provision entsteht nur, wenn sie vereinbart ist und der Vertrag durch ihn zustande kommt (§ 652 BGB), und bei einem unbebauten Grundstück ist ihre Höhe und Verteilung frei vereinbar.

Ja, und bei Grundstücken für Mehrfamilienhäuser ist das der typische Fall: Der Gutachterausschuss Düsseldorf geht bei diesen Bodenrichtwerten davon aus, dass der Käufer in Wohnungseigentum aufteilt, und setzt bis zu 30 % ab, wenn das nicht geplant ist. 2025 wurden in Düsseldorf 13 Baugrundstücke für Renditeobjekte verkauft.

Ja, über einen eigenen notariellen Kaufvertrag für die Teilfläche (§ 311b BGB). Prüfen Sie vorher, was auf Rest- und Teilfläche gebaut werden darf, denn GRZ und GFZ beziehen sich auf die Fläche des Baugrundstücks (§ 19 Abs. 3 BauNVO). Ein Gewinn ist steuerpflichtig, wenn Sie das Grundstück vor höchstens zehn Jahren gekauft haben (§ 23 EStG).

Ja. Der Gutachterausschuss Düsseldorf zählt Grundstücke mit einem Gebäude, das abgebrochen werden soll, sogar zum Markt der unbebauten Grundstücke. Der Bodenrichtwert gilt in bebauten Gebieten ohnehin so, als wäre der Boden unbebaut (§ 196 BauGB); Käufer, die neu bauen wollen, rechnen den Abriss in ihr Gebot ein.