Bebauungsplan Düsseldorf: finden und lesen

Im Kartenportal der Stadt: Die Landeshauptstadt Düsseldorf stellt ihre Bebauungspläne online und kostenfrei unter maps.duesseldorf.de bereit (Serviceportal der Stadt). Sie suchen dort Ihre Adresse und sehen, ob das Grundstück im Geltungsbereich eines Plans liegt. Das Portal braucht JavaScript im Browser.

Rechtskräftig gewordene Pläne veröffentlicht die Stadt zusätzlich in einer Liste rechtskräftiger Bauleitpläne und über das Landesportal Bauleitplanung NRW. Nach der Bekanntmachung liegt ein neuer Plan mit Begründung und zusammenfassender Erklärung beim Vermessungs- und Katasteramt, Brinckmannstraße 5, Erdgeschoss, zur Einsicht aus (Bekanntmachung der Stadt 2025).

Zu einem Plan gehört seine Begründung; sie erklärt, was die Festsetzungen bezwecken. Lesen Sie Plan und Begründung, bevor Sie für ein Grundstück planen oder ein Angebot abgeben.

Feld für Feld, von oben links nach unten rechts. Die Nutzungsschablone ist die kleine Tabelle, die im Plan für jedes Baugebiet die wichtigsten Festsetzungen bündelt: Art und Maß der Nutzung und die Bauweise. Das Beispiel zeigt eine mögliche Belegung; welche Felder ein Plan nutzt, erklärt seine Legende.

Die Zeichen selbst regelt die Planzeichenverordnung mit Anlage. Sie sollen im Plan erklärt werden, und die Gemeinde darf sie ergänzen. Prüfen Sie deshalb jede Zahl und jedes Kürzel an der Legende des Plans, bevor Sie damit rechnen.

Beide begrenzen die Fläche, die bebaut werden darf, das sogenannte Baufenster. Ist eine Baugrenze festgesetzt, dürfen Gebäude und Gebäudeteile sie nicht überschreiten; auf einer Baulinie muss gebaut werden (§ 23 BauNVO). Ein geringfügiges Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen kann zugelassen werden.

In farbigen Plänen ist die Baugrenze nach der Planzeichenverordnung blau, die Baulinie rot (Anlage, Nummern 3.5 und 3.4). Auf dieser Website zeichnen wir die Baugrenze deshalb als blaue Strich-Punkt-Linie.

Außerhalb des Baufensters bleibt das Grundstück nicht ungenutzt: Nebenanlagen und bauliche Anlagen, die nach Landesrecht in Abstandsflächen zulässig sind, können dort zugelassen werden, wenn der Plan nichts anderes bestimmt. Für den Wert zählt aber vor allem, wie groß das Baufenster ist und wie viele Geschosse hineinpassen.

So viel, wie GRZ und GFZ erlauben, und nur innerhalb des Baufensters. Rechenbeispiel mit runden Zahlen: Ein Grundstück von 500 m² mit GRZ 0,4 darf mit 200 m² Grundfläche überbaut werden; bei GFZ 0,8 sind 400 m² Geschossfläche in allen Vollgeschossen zulässig.

Garagen, Stellplätze mit Zufahrten und Nebenanlagen werden bei der Grundfläche mitgerechnet; dafür darf die zulässige Grundfläche um bis zu 50 % überschritten werden, höchstens bis zu einer GRZ von 0,8 (§ 19 BauNVO). Im Beispiel wären das 300 m², wenn der Plan nichts anderes festsetzt. Maßgeblich ist die Grundstücksfläche im Bauland hinter der Straßenbegrenzungslinie.

Die Geschossfläche wird nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt; Balkone, Loggien und Terrassen bleiben unberücksichtigt (§ 20 BauNVO). Für die Bewertung rechnet der Gutachterausschuss anders, nämlich mit der wertrelevanten Geschossflächenzahl, die auch ausgebaute Dachgeschosse anteilig zählt. Den Unterschied und alle Zahlen für Ihr Grundstück zeigt der Bodenwert-Rechner.

Dann muss sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbauter Grundstücksfläche (§ 34 BauGB). Die Erschließung muss gesichert sein, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben, und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Enthält ein Plan nicht alle Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplans, gilt er als einfacher Bebauungsplan; im Übrigen richtet sich die Zulässigkeit dann ebenfalls nach § 34 oder § 35 BauGB (§ 30 BauGB). Im Außenbereich sind nur bestimmte Vorhaben zulässig, etwa solche der Land- und Forstwirtschaft (§ 35 BauGB).

Neben den Bebauungsplänen führt das Geoportal der Stadt den Flächennutzungsplan als eigene Themenkarte (Flächennutzungsplan in Düsseldorf Maps). Für das Maß der Nutzung genügt dort die Angabe von GFZ, Baumassenzahl oder Höhe (§ 16 BauNVO); was auf einem einzelnen Grundstück zulässig ist, entscheidet der Bebauungsplan oder die Umgebung.

Weil Käufer das Baurecht bezahlen, nicht nur die Fläche. Der Gutachterausschuss Düsseldorf rechnet bei Mehrfamilienhausgrundstücken mit Zu- und Abschlägen für jede Abweichung der Geschossflächenzahl: Bei einem Richtwert für WGFZ 1,0 bringt eine um 0,4 höhere Ausnutzung 23 % mehr, eine um 0,4 geringere 22 % weniger (Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 4.2.1).

Auch die Art der Nutzung zählt: Ein gemischt genutztes Grundstück bewertet der Gutachterausschuss um 10 % höher als ein Mehrfamilienhausgrundstück, ein Büro- und Geschäftshausgrundstück um 35 %. Wer ein Grundstück verkauft, sollte deshalb das Baurecht kennen und in den Unterlagen zeigen. Wie wir dabei vorgehen, steht unter Grundstück verkaufen; einen Überblick für Käufer gibt die Seite Grundstück kaufen in Düsseldorf.

Quellen: Landeshauptstadt Düsseldorf, Serviceportal: Amtliche Karten, Pläne, Düsseldorf Maps (Bebauungspläne), Landeshauptstadt Düsseldorf: rechtskräftige Bauleitpläne, Landesportal Bauleitplanung NRW, Landeshauptstadt Düsseldorf: Bekanntmachung Bebauungsplan Nr. 05/016 (2025), Geoportal Düsseldorf (Themenkarten, Abruf 14.11.2026), § 30 BauGB, § 34 BauGB, § 35 BauGB, § 4 BauNVO, § 16 BauNVO, § 19 BauNVO, § 20 BauNVO, § 22 BauNVO, § 23 BauNVO, Planzeichenverordnung mit Anlage, § 16 ImmoWertV, Gutachterausschuss Düsseldorf: Grundstücksmarktbericht 2026. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.