Bodenrichtwert Düsseldorf: Bodenwert berechnen

Mit einer Multiplikation: Grundstücksfläche in Quadratmetern mal Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter. Weicht Ihr Grundstück vom typischen Grundstück der Zone ab, passen Sie den Richtwert mit den Zu- und Abschlägen an, die der Gutachterausschuss Düsseldorf in seinem Grundstücksmarktbericht 2026 veröffentlicht.

Den Bodenrichtwert finden Sie in BORIS.NRW; die Anleitung zu BORIS.NRW zeigt jeden Klick. Die Geschossflächenzahl und die Tiefe der Zone stehen dort unter „Beschreibende Merkmale“.

Rechenbeispiel mit runden Zahlen: Ein Grundstück von 600 m² in einer Zone mit 1.000 €/m² hat einen Bodenwert von 600.000 Euro. Ist es als Reihenhausgrundstück 140 m² groß und die Zone auf Reihenhausgrundstücke von 151 bis 350 m² bezogen, setzt der Gutachterausschuss 10 % zu: 140 m² × 1.100 €/m² = 154.000 Euro.

Ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, ermittelt aus der Kaufpreissammlung für Zonen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen (§ 196 BauGB). In bebauten Gebieten wird er so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut.

Der Gutachterausschuss Düsseldorf beschreibt ihn als Wert je Quadratmeter eines Grundstücks mit festgelegtem Zustand, des Bodenrichtwertgrundstücks. Für Wohnbauland gilt dieses fiktive Grundstück als erschließungs- und kanalanschlussbeitragsfrei, hat einen rechtwinkligen Zuschnitt, ist mindestens 10 Meter breit und so tief, wie im Bodenrichtwert angegeben (Grundstücksmarktbericht 2026, Kapitel 4.1.1 und 4.2.1).

Bundesrecht verlangt die Ermittlung mindestens alle zwei Jahre; Düsseldorf beschließt die Werte jährlich. Die aktuellen Werte gelten zum Stichtag 01.01.2026; der Grundstücksmarktbericht zum selben Stichtag wurde am 29.01.2026 beschlossen und im Amtsblatt vom 14.02.2026 veröffentlicht. Gedruckte Karten gibt es seit diesem Stichtag nicht mehr, Karten früherer Jahre sind beim Gutachterausschuss kostenpflichtig bestellbar (Gutachterausschuss Düsseldorf).

Zwischen gut 200 Euro je Quadratmeter für Industrieflächen am Hafen und bis zu 55.000 Euro an der Königsallee. Für Wohnbauland liegen die typischen Werte zwischen 640 und 4.200 €/m²; die Tabelle zeigt die Spannen, die der Gutachterausschuss für typische Lagen veröffentlicht.

Diese Spannen ersetzen nicht den Wert Ihrer Zone. Zwischen zwei benachbarten Zonen kann der Wert deutlich springen, und in der Innenstadt gelten Bodenrichtwerte laut Gutachterausschuss nur für eng begrenzte Bereiche. Wie sich die Preise 2025 entwickelt haben und was Bauland tatsächlich gekostet hat, steht unter Grundstückspreise 2026.

Mit Zu- und Abschlägen für jedes Merkmal, in dem Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück abweicht. Mehrere Prozente werden dabei nicht addiert, sondern in Faktoren umgewandelt und mit dem Bodenrichtwert multipliziert; die Summe der Anpassungen sollte 35 % nach oben oder unten nicht überschreiten, sonst passt vielleicht eine andere Richtwertzone besser.

Für Ein- und Zweifamilienhaus- sowie Reihenhausgrundstücke unterscheidet der Gutachterausschuss nach Art und Größe des Grundstücks:

Für Mehrfamilienhaus-, gemischt genutzte und Geschäftshausgrundstücke zählt vor allem das Maß der Nutzung. Der Bericht enthält eine Tabelle, die für jede Richtwert-WGFZ von 0,7 bis 5,0 angibt, um wie viel Prozent sich der Wert ändert, wenn Ihr Grundstück dichter oder lockerer bebaut werden darf. Beispiel: Ist der Richtwert auf eine WGFZ von 1,0 bezogen und Ihr Grundstück hat 1,4, steigt der Wert um 23 %; bei 0,8 sinkt er um 11 %. Der Rechner oben enthält diese Tabelle vollständig.

WGFZ heißt wertrelevante Geschossflächenzahl. Sie ist nicht dasselbe wie die GFZ im Bebauungsplan: Für die WGFZ zählen alle oberirdischen Geschosse, ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschosse mit 75 % ihrer Fläche und Staffelgeschosse voll (§ 16 ImmoWertV). Die GFZ der Baunutzungsverordnung rechnet dagegen nur die Vollgeschosse (§ 20 BauNVO).

Reicht Ihr Grundstück tiefer als die Richtwerttiefe, zählt die Fläche dahinter als Hinterland: in der Regel mit 20 bis 30 % des vorderen Baulandwerts bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken und mit 30 bis 50 % bei Mehrfamilienhaus- und Geschäftsgrundstücken. Beides ist eine Orientierung; im Einzelfall wägt ein Sachverständiger ab.

Weil der Bodenrichtwert ein Durchschnitt der Zone ist und jedes Grundstück eigene Merkmale hat. 2025 lagen die tatsächlich gezahlten Preise für Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser in Düsseldorf typischerweise bei 550 bis 1.500 €/m², für Mehrfamilienhausgrundstücke bei 700 bis 1.800 €/m² (Grundstücksmarktbericht 2026, Seite 23).

Einen großen Unterschied machen die Verkaufsumstände. Bei Mehrfamilienhausgrundstücken geht der Gutachterausschuss davon aus, dass der Käufer in Wohnungseigentum aufteilen will; ist das nicht geplant, setzt er in Wohn- und Mischgebieten mit mindestens drei Geschossen bis zu 30 % ab. Ein gemischt genutztes Grundstück liegt 10 %, ein Büro- und Geschäftshausgrundstück 35 % über dem Wert eines Mehrfamilienhausgrundstücks.

Für Eigentümer heißt das: Der Bodenrichtwert ist der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis. Wer verkaufen will, sollte wissen, welche Käufer für das Grundstück in Frage kommen und welches Baurecht es hat. Was das Bebauungsplan lesen dabei verrät, zeigt unsere Seite zum Bebauungsplan.

Einen eigenen: Für die steuerliche Bewertung ermittelt der Gutachterausschuss Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 196 Abs. 1 BauGB). BORIS.NRW zeigt diesen Wert in den beschreibenden Merkmalen als „Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt“ mit dem Datum 01.01.2022.

Für Fragen dazu verweist BORIS.NRW auf das zuständige Finanzamt und die Finanzverwaltung NRW. Für einen Kauf oder Verkauf ist der aktuelle Bodenrichtwert zum 01.01.2026 maßgeblich, nicht der Wert für die Grundsteuer.

Quellen: Gutachterausschuss Düsseldorf: Bodenrichtwerte, Gutachterausschuss Düsseldorf: Grundstücksmarktbericht 2026, § 196 BauGB, § 16 ImmoWertV, § 19 BauNVO, § 20 BauNVO, BORIS-NRW, Portal der Gutachterausschüsse (Ansicht vom 14.11.2026), Landeshauptstadt Düsseldorf: Gutachterausschuss stellt Boden- und Immobilienwerte 2026 vor (19.02.2026). Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.